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Publié le 23/07/2026
Le dossier du portail ESTANY : retour sur un vote flou
Lors de l’Assemblée Générale ordinaire du 28 juillet 2025 de la résidence « 912 - Estany », les copropriétaires ont été appelés à se prononcer sur le remplacement de la barrière levante côté ESTANY par un portail coulissant et un portillon. Ce projet, présenté sous le point 11 de l’ordre du jour, s’appuyait sur trois devis d’entreprises différentes. Mais l’examen des documents de convocation, des devis eux-mêmes et du procès-verbal de l’assemblée révèle un dossier plus flou qu’il n’y paraît.
Trois entreprises ont répondu à l’appel d’offres :
Ces trois devis ne sont donc pas comparables terme à terme : ils correspondent à trois niveaux d’équipement différents, du portail manuel sans automatisme à l’installation entièrement motorisée et connectée.
C’est là que le bât blesse. Les deux résolutions effectivement soumises au vote — 11.a (« Principe de réalisation des travaux […] : choix de l’entreprise ») et 11.b (« Utilisation du fonds de travaux Loi Alur […] : choix de l’entreprise ») — sont rédigées de façon générique. À aucun moment le texte ne précise quelle entreprise est retenue, ni quel niveau d’équipement (digicode, motorisation) est validé. Un copropriétaire votant « pour » approuvait donc un principe et un mode de financement, sans savoir concrètement ce qu’il achetait.
La résolution 11.a a été adoptée (2639 voix pour, 285 contre, 137 abstentions).
La résolution 11.b, qui prévoit de puiser 13 000 € dans le fonds de travaux Loi Alur (doté de 31 603 € au total) pour financer l’opération, a connu un parcours plus mouvementé : rejetée en première lecture faute d’atteindre la majorité de l’article 25, elle a finalement été adoptée en seconde lecture à la majorité simple de l’article 24.
Ce montant de 13 000 € est le seul indice concret permettant de deviner quelle entreprise a été choisie : il colle presque exactement au devis Otmane (13 250 €), et s’éloigne nettement de Di Stefano (11 590 €) comme de Méditerranée Clôture (19 806,96 €). Mais ce n’est qu’une déduction — aucun document officiel ne le confirme noir sur blanc.
L’analyse des documents a révélé une autre anomalie : la convocation envoyée aux copropriétaires contenait deux versions différentes de l’ordre du jour, fusionnées dans le même PDF. Elles diffèrent sur plusieurs points : numérotation et ordre des résolutions différents, candidature au conseil syndical attribuée à « DUMONT Daniel » dans une version et « DUMONT Patrick » dans l’autre, et surtout un montant du devis Di Stefano annoncé à 20 948 € dans la seconde version — un chiffre qui ne correspond à aucun devis réel, le vrai montant étant de 11 590 €.
Le PV de l’assemblée tranche certaines de ces incohérences : il reprend les montants exacts du premier ordre du jour (11 590 € / 19 806,96 € / 13 250 €), confirmant que le chiffre de 20 948 € était une erreur. Il confirme également que c’est bien DUMONT Daniel qui a été élu au conseil syndical. En revanche, sur le choix de l’entreprise pour le portail, le PV n’apporte aucune précision supplémentaire : la formulation votée y est reproduite à l’identique, sans nommer l’entreprise retenue.
À noter par ailleurs que la résolution n°7, qui proposait de mettre fin par anticipation au contrat du syndic actuel et de désigner un nouveau cabinet, a été rejetée à la majorité absolue — le syndic en poste a donc été maintenu.
Au-delà de la question de l’entreprise retenue, l’emplacement choisi pour ce portillon soulève un problème d’une autre nature. La parcelle dispose côté plage de deux sorties : l’une désormais fermée par la clôture et le portillon à digicode, l’autre restée ouverte et simplement signalée par un panneau « interdit aux vélos » — sous-entendu autorisée aux piétons. Cette asymétrie n’a échappé à personne sur place : le conseil syndical évoque depuis plusieurs années l’installation d’un second portillon sans jamais trancher la question d’un digicode ou d’une clé, et le gardien de la résidence qualifie lui-même ouvertement la situation actuelle d’incohérente. Ce passage traverse d’abord la parcelle privée de la résidence puis rejoint des parcelles du domaine public menant au rivage — une configuration qui correspond au cas de figure visé par l’article L121-34 du code de l’urbanisme (servitude de passage des piétons transversale au rivage, sur un chemin privé d’usage collectif, en l’absence d’accès public à moins de 500 mètres). Un indice cartographique en atteste l’ancienneté : le chemin figure sur les cartes IGN au 25 000ème des éditions 1983 et 2018, mais a disparu de l’édition actuellement commercialisée.
Ce passage est utilisé sans discontinuer depuis 1971, donc antérieurement à la loi Littoral de 1986, et en respecte aujourd’hui les critères. Mais contactée directement, la DDTM a confirmé que cette servitude n’a pas d’existence légale : elle n’a jamais été enregistrée. Elle a précisé qu’à l’échelle de tout le département, une seule servitude de passage transversale au titre de l’article L121-34 est à ce jour officiellement enregistrée. Concrètement, cela signifie que ce chemin, bien qu’utilisé de fait par le public depuis plus de cinquante ans et réunissant les conditions de fond posées par la loi, n’est couvert par aucune protection juridique opposable au propriétaire : la nécessité de le faire reconnaître formellement ne s’était simplement jamais fait sentir jusqu’à présent, l’usage n’ayant jamais été contesté. Or ni l’installation du digicode ni la perte d’accès qui pourrait en résulter n’ont été soumises au vote, ni même portées à la connaissance des copropriétaires. On notera qu’un constat d’huissier portant précisément sur la « mesure accès plage » avait été commandé par le syndic dès décembre 2024, ce qui atteste qu’un différend sur ce sujet existait déjà avant l’AG de juillet 2025 — sans que les copropriétaires en aient été informés à cette occasion.
À cela s’ajoute un événement plus récent et plus préoccupant : un voisin serait intervenu, accompagné d’un huissier, pour arracher la haie et le portillon existants et poser à leur place une palissade continue empêchant tout passage — supprimant du même coup une partie des éléments matériels qui auraient pu attester de l’usage de ce passage. La présence d’un huissier du côté du voisin ne rend pas cette action légale en soi ; elle ne vaut pas autorisation judiciaire de démolir, et n’a aucune valeur probante supérieure à celle d’un constat que les copropriétaires pourraient eux-mêmes faire dresser. Faute de servitude enregistrée, ce passage repose aujourd’hui uniquement sur la preuve de son usage continu — d’où l’urgence, avant que d’autres traces ne disparaissent, à constituer sans délai un constat (huissier ou à défaut photos datées) de l’état des lieux, et à engager auprès de la DDTM une démarche formelle d’institution de la servitude L121-34, en s’appuyant sur l’usage depuis 1971 et les cartes IGN 1983/2018.
Au terme de cette analyse, deux questions restent sans réponse dans les documents disponibles :
Ces éléments méritent d’être demandés formellement au syndic, par écrit, afin de disposer d’une confirmation claire de ce qui a été engagé — et de vérifier que les travaux réalisés correspondent bien à ce que les copropriétaires pensaient avoir voté.